مائدة مستديرة وبيان مشترك حول قانون الإيجار القديم 

عُقدت مائدة مستديرة افتراضية عبر منصة زووم، يوم الأربعاء 7 مايو 2025، لمناقشة مقترحات تعديل قانون الإيجار القديم، بما يتوافق مع حكم المحكمة الدستورية ويضمن حقوق المستأجرين والملاك دون اللجوء إلى إخلاء قسري، وقد صدر عن الفاعلية بيان مشترك لتوصيات الحلول المتوازنة. البيان:  إصلاح قانون الإيجار القديم في ظل حكم عدم دستورية تثبيت الإيجار.. مقترحات تصون الحق في السكن نُشِر بتاريخ 21 مايو 2025، بيانٌ مشتركٌ من سِت منظمات حقوقية وبحثية ومحامين -معنيين بالحق في السكن- يقدم عدة مقترحات لإصلاح قانون الإيجار القديم، في ظل حكم عدم دستورية تثبيت الإيجار الصادر في شهر نوفمبر الماضي. ففي ضوء الحكم، ومشروع القانون المطروح من الحكومة، وما تم مناقشته حتى الآن في مجلس النواب، ومن بين آراء النواب وممثلي المستأجرين وممثلي المُلاك، ومن خبرة المجموعة الموقِّعة في شؤون الحق في السكن – نطرح مجموعة من المقترحات بشكل يصون حقوق السكن وحقوق الملكية الخاصة، يتجنب الأزمات الاجتماعية والاقتصادية، وذلك عبر أربع ركائز أساسية: التعامل العادل مع العقود القائمة، وضع زيادات قانونية لقيم الإيجارات ليست سوقية، الدعم النقدي للفئات الأكثر احتياجًا، وإصلاح منظومة الإيجار ككل، القديم والجديد معًا. أولًا، رفض التحرير الكلي للعقود، يجب أن يكون الأساس في المشروع استمرار العقود الإيجارية في ظل حكم المحكمة الدستورية لسنة 2002. فيجب الأخذ في الاعتبار تسديد نسبة كبيرة من المستأجرين مبالغ “خلو الرجل”، أو تشطيب الوحدات غير المكتملة في تاريخ استئجارها، بالإضافة إلى تسديد قيم الصيانة غير الدورية للعقار، مثل: إصلاح أو تركيب بنية أساسية للمياه أو الكهرباء أو الترميم (عادةً مسؤولية المالك)، ما أنشأ مركز استحقاق لديهم يختلف عن الحيازة الإيجارية، يصير نوعًا من أنواع حقوق الانتفاع طويلة المدى. إن التحرير الفوري في تاريخ واحد سيُحدِث أزمة سكن جديدة وحالة كبيرة من الخلل في السوق العقاري عند اضطرار مئات الآلاف من المستأجرين -نصفهم في القاهرة الكبرى- إلى البحث عن سكن بديل سواء بالإيجار أو التمليك في آن واحد، ما يعني المخاطرة بممارسات احتكارية لزيادة الطلب بشكل كبير على المعروض بالرفع المجحف للأسعار (كما حدث أخيرًا مع موجات اللاجئين)، مع خطر عدم عثور عدد كبير من المستأجرين على سكن بديل. مع كل ذلك توجد إشكالية وعدم تكافؤ بين المُلاك في عدم تحديد مدة معينة لعقد الإيجار، ما ينشأ منه حالة من عدم الاستقرار. كما توجد حالات يمكن قصر المدة القانونية فيها لانتفاء الغرض السكني الأساسي الذي يتطلب الحماية والصون. لذا فالمقترح هو السماح بطلب المالك لوحدة واحدة للاستعمال الشخصي له أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى (شرط بلوغهم سن الرشد)، حال عدم امتلاك الأسرة (الزوج والزوجة والأولاد القصر أو الأقارب من الدرجة الأولى المراد استرداد الوحدة لهم) وحدة سكنية أخرى غير مؤجرة إيجارًا قديمًا، مقابل تعويض للمستأجر 10% من قيمة الوحدة القانونية (حسب مؤشر الضرائب العقارية)، واستردادها بعد فترة انتقالية تساوي شهرًا لكل 12 شهرًا (سنة) سكنها المستأجر في الوحدة. أما بالنسبة إلى الوحدات التي انتفى غرض السكن لها، فالمقترح إنهاء العقود مع قابلية عمل عقود إيجار جديدة لها أو استردادها خلال 12 شهرًا من إقرار القانون، وذلك في الحالات الآتية: عند ثبوت تملك المتعاقد (أو الزوج أو الأولاد القصر) وحدة سكنية أخرى، أو قطعة أرض زراعية قديمة (داخل الزمام الزراعي) تزيد على فدان أو قطعة أرض عمرانية تزيد على 100م2. في حال غلق الوحدة أو عدم استخدامها بشكل دائم (9 أشهر في السنة أو أقل) لمدة 3 سنوات أو أكثر، أو عند تأجير الوحدة من الباطن، تحرر الوحدة خلال 6 أشهر من إقرار القانون. أما بالنسبة إلى الوحدات التي تم تغيير استخدامها من سكن إلى نشاط آخر، فتنظم هذه الحالات مقترحات التعامل مع الوحدات غير السكنية. ثانيًا، تقترح المجموعة وضع منهجية لرفع قيمة الإيجار وإقرار الزيادة السنوية بحساب قانوني ليس سوقيًّا. هذا من خلال تأسيس الحكومة لمؤشر رسمي لقيم الإيجار حسب تقديرات الضريبة العقارية، يُحدَّد على مستوى كل حي. كما تطبق هذه الزيادة المحددة بشكل تدريجي على مدار 5 سنوات تبدأ بقيمة 60% من هذا المؤشر وتزداد بنسبة 10% كل سنة حتى تصل إلى 100% من المؤشر، مع انتهاء السنوات الخمس. بعد هذه المدة، تزداد الأجرة بشكل سنوي يحدده مؤشر الإيجار الحكومي مستندًا إلى المعدل الرسمي لزيادة الأجور (حسب بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء)، وليس معدل التضخم. ثالثًا، يجب دعم الحكومة لمحدودي ومتوسطي الدخل في تسديد الإيجارات الجديدة، والبقاء في الوحدات المؤجرة، مع وضع معايير خاصة لكبار السن وأصحاب المعاشات. اقتراح المجموعة هو تأسيس الحكومة من خلال صندوق الإسكان الاجتماعي برنامجًا لدعم الإيجار لمحدودي ومتوسطي الدخل، بأولوية للمستأجرين (إيجار قديم)، مع وضع معيار قانوني لنسبة الإنفاق على الإيجار من الدخل لا تتعدى 20% كحد أعلى (حسب الإحصاءات الرسمية من بحث الدخل والإنفاق)، يقوم البرنامج بدعم الفارق بين هذا الحد والإيجار القانوني الذي سيتم فرضه على الوحدات من قبل المؤشر الرسمي. تطبق شروط الدخل حسب شروط صندوق الإسكان الاجتماعي الأخيرة وهي لمحدودي الدخل حتى 12 ألف جنيه شهريًّا للفرد، و15 ألف جنيه للأسرة، مع إلغاء شرط الحد الأدنى للدخل. أما لمتوسطي الدخل فتكون بين الحد الأعلى لمحدودي الدخل و20 ألف جنيه للفرد و25 ألف جنيه للأسرة. كما نؤكد على أهمية استمرار الدعم لفترة مفتوحة مع إعادة بحث الاستحقاق كل خمس سنوات. رابعًا، تقترح المجموعة إصلاحًا كاملًا لمنظومة الإيجار، القديم والجديد معًا، لوجود أهمية مُلِحَّة لإصلاح منظومة الإيجار الجديد (القانون المدني) الذي لم يرَ أي تعديل أو تطوير منذ إصداره سنة 1948 (أي القانون المدني)، الذي سيقوم باستقبال نسبة كبيرة من المستأجرين القدامى حال تحرير وحداتهم أو إعادة التعاقد معهم، ورفع القيم الإيجارية للإيجار القديم احترامًا لحكم المحكمة الدستورية في إطار قانوني ليس سوقيًّا. كما في المقترح للإيجار القديم، يجب تعميم مؤشر الإيجار الحكومي ليطبق على مستوى كل حي وتتم مراجعته بشكل سنوي. كما يجب وضع حد أدنى لفترات العقود لا يقل عن 5 سنوات مع قابلية طلب المالك للوحدة خلال المدة، فقط للاستعمال الشخصي مع تعويض المستأجر عن باقي المدة. في المقابل يمكن للحكومة أن تقوم بعمل برامج تحفيز للإيجار لاستغلال الحجم الهائل من الوحدات المغلقة، التي تصل إلى 12 مليون وحدة حسب الإحصاءات الرسمية، وهذا عن طريق إعفاء الوحدات المؤجرة لمحدودي ومتوسطي الدخل من الضريبة العقارية، وتأسيس جمعيات لفض المنازعات بين المالك والمستأجر والنص على اللجوء إليها أولًا قبل اللجوء إلى القضاء. الجهاتُ المُوقِّعة: 1- المفوضية المصرية للحقوق والحريات 2- ديوان العمران 3- الإنسان والمدينة للأبحاث الإنسانية والاجتماعية 4- المبادرة المصرية للحقوق الشخصية 5- مرصد العمران 6- المحامي محمد عبد العظيم

الإسكندرية تحت المجهر| رابعًا: منتزه أول

في إطار مشروع “الإسكندرية تحت المجهر”، أعددنا سلسلة تقارير مُفصّلة تغطي الأحياء التسعة للمدينة، بالإضافة إلى مركز ومدينة برج العرب. يأتي هذا المشروع سعيًّا لفهم أفضل للواقع العمراني والاجتماعي والاقتصادي والبيئي لكل حي، مما يتيح رؤية شاملة ودقيقة تسهم في دعم السياسات المحلية وتعزيز ممارسات التخطيط العمراني العادل. نستكمل سلسلة التقارير من رابع أحياء المدينة، حي المنتزه أول، الذي تعود قصته إلى أواخر القرن التاسع عشر، حين أعجب الخديوي عباس حلمي الثاني بالمنطقة. فعلى الرغم من كونها آنذاك منطقة معزولة وغير مأهولة بالسكان، كانت تطل على شاطئ البحر المتوسط وتتميّز بطبيعة زراعية ومسطحات خضراء خلابة. في عام 1892، أمر الخديوي ببناء قصر وحدائق المنتزه، والتي أصبحت لاحقًا أبرز معالم الحي وأكثر ما يميّزه على مدار أكثر من مئة عام، بما تحتويه من أشجار ونباتات نادرة وشواطئ ساحرة.تحوّلت المنطقة إلى مقر صيفي للعائلة الملكية، ثم شهد الحي لاحقًا تحولات عمرانية وسكانية واجتماعية وبيئية على مدار عقود. كانت المنطقة في السابق تتبع حي شرق، إلى أن صدر قرارًا بإنشاء حي المنتزه أول وفصله إداريًا عام 1982.وفي العقد الأخير، مرّ الحي بجملة من التغيرات تحت مسمى التطوير، أثّرت بوضوح على هويته العمرانية والبيئية، خاصة في المناطق التاريخية. يتناول التقرير بيانات للواقع السكاني والعمراني والتعليمي والصحي والبيئي والاقتصادي والخدمي للحي، ليكون أول خطوة في مشروع يهدف إلى الوقوف على الواقع، ثم تحليله لإيجاد حلول وبناء للمستقبل.

رصد الحق في السكن بالإسكندرية – 2023

توضح الخريطة التفاعلية الظروف السكنية للسكان بأقسام محافظة الإسكندرية وفقًا للرصد الذي أجراه مركز الإنسان والمدينة لمدى تحقق شروط السكن اللائق من حيث تمتع السكان بأمن الحيازة، وتوافر الخدمات والتجهيزات والمرافق والبنية التحتية، والصلاحية للسكن، والموقع، وذلك بالاعتماد على التعداد العام للسكان والإسكان والمنشآت لعام 2017 الصادر عن الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، وبوابة مركز معلومات وزارة التربية والتعليم.

رصد الحق في السكن في محافظة الإسكندرية| ورقة حقائق

الحق في السكن, الإسكان, العقارات المنهارة, السكن في الإسكندرية

في هذه الورقة، نرصد مدى تحقق 4 من هذه المعاير عى مستوى الأقسام في محافظة الإسكندرية، مما يسمح
برسم صورة عامة عن الظروف السكنية الي يعيشها السكان في كل قم وما يفتقرون إليه، وأي الأبعاد في حاجة لتدخل الحكومة وتضمينها في خطط التنمية حى يتسى للمواطنن التمتع بحقهم الإنساني والدستوري في مسكن لائق.

توطين سكان العشوائيات ف المدن الجديدة

حين بلغ عدد سكان العالم 5 مليار نسمة في عام 1987، اعتمدت الأمم المتحدة الحادي عشر من يوليو يومًا عالميًا للتوعية بقضايا السكان. الآن، يتجاوز هذا العدد السبعة مليارات. تزامنت مع هذه الزيادة المطلقة أنماط أخرى أكثر تحديدًا وربما أكثر أهمية، منها الزيادة في عدد سكان المدن حيث يعيش أكثر من نصف سكان العالم حاليًا ومن بين هؤلاء يسكن الثلث مستوطنات عشوائية تفتقر للخدمات الأساسية. وبحلول عام 2050، سيعيش أكثر من ثلثي سكان العالم في المدن مما يعني الزيادة في عدد سكان الأحياء الحضرية الفقيرة إذا لم يفقد التطوير الحضري جوهره الطبقي. في مصر تبدو الصورة أكثر وضوحًا وأكثر قتامة، حيث يعيش أكثر من ثلثي سكان القاهرة في عشوائيات تمثل 17% فقط من مساحة القاهرة الكبرى. تنظر الحكومة للعشوائيات باعتبارها مشكلة يجب القضاء عليها وليس إسهام الفقراء في حل أزمة الإسكان. تقدم الآلة الإعلامية سكان العشوائيات باعتبارهم مجرمين وخطر على مجتمع الاثرياء، ويتعرض القادمون حديثًا من الريف لتمييز السكان الأقدم نسبيًا ضدهم نتيجة لسنوات من تنميط الفلاحين في السينما والتليفزيون، وتعاني النساء أكثر من خطر العنف والانتهاك القائم على النوع، ولا تسامح على الإطلاق مع ذوي الميول الجنسية الغير مغايرة. كل هذا يستدعي سؤال الحق في المدينة. إن عملية نمو المدينة وتشكيلها لا تحدث بصورة طبيعية وتلقائية بل نتيجة لقرارات الأفراد والمؤسسات التي تتحكم بالثروة والموارد، لذا نجد أن التطوير العمراني في مصر -مثل كل مكان آخر في العالم- وسيلة لاستيعاب فائض رأس المال ثم إعادة مراكمته عبر نزع الملكية وطرد السكان الفقراء خارج الأراضي التي تتزايد قيمتها لاستغلالها في مشاريع تجارية. في الماضي، كان يحدث ذلك بانتهاكات صريحة وواضحة تصل إلى حد الإخلاء القسري وبدون أساس قانوني للإخلاء في بعض الحالات. تتبع الدولة مؤخرًا سياسة إخلاء تبدو أكثر تقدمية، حيث تعرض على السكان إما القبول بتعويض مادي أو الحصول على وحدة سكنية بنظام الإيجار في مشاريع الإسكان الاجتماعي. لم تخلُ إجراءات الإخلاء في هذه الحالة من العنف أيضًا، بالإضافة إلى تجاهلها لعدد من الاستحقاقات والحريات المرتبطة بالحق في السكن اللائق مثل: حق الفرد في اختيار محل إقامته، وحماية الفرد من تدمير وهدم مسكنه تعسفًا، والمشاركة في صنع القرارات المتصلة بالسكن. إن إعادة توطين سكان العشوائيات في المدن الجديدة بعقد التسعينات والعقد الأول من الالفية الجديدة فشلت لذات الأسباب الحاضرة حاليًا، والتي تتلخص في: البُعد عن فرص العمل، وعدم توافر وسائل نقل كافية، وسوء المرافق وخدمات الرعاية أو غيابها في بعض المناطق، بالإضافة إلى أنها غير ملائمة ثقافيًا واجتماعيًا لنمط حياة قاطنيها. إن نظامًا كهذا يعيد باستمرار إنتاج الأزمات السكنية والاجتماعية ويورثها من جيل لآخر. بالطبع المدينة القديمة لا يمكنها الصمود وهي في حاجة دائمة للتغيير، لكن هذا التطوير يخدم من؟ المواطنون أم المطورون العقاريون؟ لإعادة تشكيل مدينة تسع الجميع وتعبر عن ذواتنا، ينبغي أن يكون هذا التغيير موجهًا لصالح السكان المحليون ويتم التخطيط له بمشاركتهم.

اشترك في قائمتنا الأخبارية